Нормы о счетах эскроу были включены в ГК РФ ещё в 2017 году. В рамках строительства сейчас их использование обязательно при долевом участии или по требованию некоторых государственных программ поддержки. Однако, в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) они практически не используются.
В июле 2024 года был принят закон (№186-ФЗ), который детально регулирует использование счетов эскроу при строительном подряде для ИЖС. Расчеты через них станут обязательны при получении подрядчиком целевого кредита на строительство. Счета эскроу будут открывать банки, предоставляющие такой кредит.
Новый закон вступает в силу с 01.03.2025. Что же он даст участникам ИЖС?
Итак, счет эскроу в ИЖС – это особый банковский счет, на котором блокируются денежные средства заказчика для их передачи подрядчику в оплату строительных работ. Заказчик после подписания договора перечисляет необходимую сумму на счет эскроу. Это исключает отсутствие у него денег для расчета по завершении работ.
Счета эскроу могут открывать только специально уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Центрального банка и обновляется ежемесячно. Ознакомиться с ним можно по ссылке: Реестры и перечни кредитных организаций | Банк России (cbr.ru)
В июле 2024 года был принят закон (№186-ФЗ), который детально регулирует использование счетов эскроу при строительном подряде для ИЖС. Расчеты через них станут обязательны при получении подрядчиком целевого кредита на строительство. Счета эскроу будут открывать банки, предоставляющие такой кредит.
Новый закон вступает в силу с 01.03.2025. Что же он даст участникам ИЖС?
Итак, счет эскроу в ИЖС – это особый банковский счет, на котором блокируются денежные средства заказчика для их передачи подрядчику в оплату строительных работ. Заказчик после подписания договора перечисляет необходимую сумму на счет эскроу. Это исключает отсутствие у него денег для расчета по завершении работ.
Счета эскроу могут открывать только специально уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Центрального банка и обновляется ежемесячно. Ознакомиться с ним можно по ссылке: Реестры и перечни кредитных организаций | Банк России (cbr.ru)
Подрядчиком для целей нового закона является только коммерсант, заказчиком – гражданин, который строит дом на законно используемом им участке.
Подрядчиком для целей нового закона является только коммерсант (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), который зарегистрирован в единой информационной системе жилищного строительства наш.дом.рф (ЕИС). При регистрации в ней размещается определенная информация о подрядчике (наименование или ФИО, адрес, ОКВЭД и т.д.), а также некоторые сведения о строительстве (этажность, площадь, примерная стоимость, сроки и другие). Позднее непубличная часть ЕИС дополняется сведениями о договоре строительного подряда: дата и место заключения, изменения, сроки строительства и т.д.
Также в ЕИС указывается информация о заказчике – гражданине, который строит дом на собственном или законно используемом им участке. Пользуются землей заказчики обычно по договору аренды, реже – безвозмездно. В ЕИС обязательно отражаются сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором строится объект.
Также в ЕИС указывается информация о заказчике – гражданине, который строит дом на собственном или законно используемом им участке. Пользуются землей заказчики обычно по договору аренды, реже – безвозмездно. В ЕИС обязательно отражаются сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором строится объект.
Новый закон предусматривает два способа регистрации права собственности заказчика на жилой дом.
Новый закон требует предусмотреть в договоре строительного подряда несколько условий, которые зависят от способа регистрации права собственности заказчика на жилой дом по окончании строительства:
А) регистрация по заявлению органа, согласовавшего строительство. Для реализации этого способа нужно предусмотреть обязанность заказчика получить такое согласование, а также порядок взаимодействия между сторонами при прохождении этих процедур. Закон позволяет передать обязанность получить согласование от заказчика подрядчику, что в интересах обеих сторон (подрядчик страхуется от бездействия заказчика, а последнему не придется разбираться в бюрократических процедурах);
Б) регистрация по заявлению заказчика. Тогда право собственности регистрирует заказчик. По итогу подрядчику предоставляется выписка из ЕГРН. Для реализации этого способа в договор подряда также включается соответствующая обязанность заказчика и порядок взаимодействия между сторонами. Если заказчик регистрации права собственности не обеспечит, право сделать это от его имени перейдет к подрядчику. Закон также разрешает изначально переложить обязанность зарегистрировать право собственности с заказчика на подрядчика.
А) регистрация по заявлению органа, согласовавшего строительство. Для реализации этого способа нужно предусмотреть обязанность заказчика получить такое согласование, а также порядок взаимодействия между сторонами при прохождении этих процедур. Закон позволяет передать обязанность получить согласование от заказчика подрядчику, что в интересах обеих сторон (подрядчик страхуется от бездействия заказчика, а последнему не придется разбираться в бюрократических процедурах);
Б) регистрация по заявлению заказчика. Тогда право собственности регистрирует заказчик. По итогу подрядчику предоставляется выписка из ЕГРН. Для реализации этого способа в договор подряда также включается соответствующая обязанность заказчика и порядок взаимодействия между сторонами. Если заказчик регистрации права собственности не обеспечит, право сделать это от его имени перейдет к подрядчику. Закон также разрешает изначально переложить обязанность зарегистрировать право собственности с заказчика на подрядчика.
Деньги на эскроу-счете защищены лучше, чем на рядовом расчетном счете.
На весь период строительства денежные средства на счете эскроу защищены гораздо лучше, чем на обычных расчетных счетах. Судите сами:
Исключение – изменение цены строительства. По новому закону в этом случае сторонам необходимо уведомить банк с предоставлением подтверждения. Например, дополнительного соглашения об изменении цены договора строительного подряда. В банк следует обратиться не позднее 5 рабочих дней с даты его заключения. В такой же срок оформляется дополнительное соглашение к договору счета эскроу об увеличении депонируемой суммы. Соответственно, заказчик перечисляет недостающие средства банку.
Важный нюанс – он может быть закрыт по истечении срока, на который заключен, или по иным предусмотренным договором счета эскроу основаниям.
При этом, информация по счету эскроу доступна обеим сторонам: банк обязан раскрыть её не только заказчику, но и подрядчику.
Денежные средства размещаются на счете эскроу на срок не дольше 6 месяцев с даты планируемого окончания строительства. При досрочном расторжении договора эскроу счета деньги распределяются между сторонами как согласовали в договоре подряда. Это важно предусмотреть, иначе все денежные средства вернут заказчику.
Если заказчик, как потребитель, откажется от своих обязательств до завершения строительства, и стороны не придут к соглашению о распределении средств, решать этот вопрос будет суд. Добросовестный подрядчик вправе получить возмещение пропорционально части выполненных работ и понесенных расходов. В этом случае срок размещения денег на счете эскроу может быть продлен по заявлению любой из сторон до даты вступления в законную силу решения суда. Именно оно будет основанием для определения суммы выплаты подрядчику по окончании разбирательства.
- Уполномоченным банкам прямо запрещено взымать вознаграждение по эскроу счетам.
- По общему правилу не допускается распоряжение этими деньгами или пополнение счета эскроу сверх оплаты подрядчику.
Исключение – изменение цены строительства. По новому закону в этом случае сторонам необходимо уведомить банк с предоставлением подтверждения. Например, дополнительного соглашения об изменении цены договора строительного подряда. В банк следует обратиться не позднее 5 рабочих дней с даты его заключения. В такой же срок оформляется дополнительное соглашение к договору счета эскроу об увеличении депонируемой суммы. Соответственно, заказчик перечисляет недостающие средства банку.
- Деньги на эскроу-счетах недоступны для арестов или списаний в пользу кредиторов сторон.
- Банк не сможет закрыть эскроу-счет по заявлению заказчика или в связи с отсутствием по счету операций.
Важный нюанс – он может быть закрыт по истечении срока, на который заключен, или по иным предусмотренным договором счета эскроу основаниям.
- Приостановление операций по эскроу-счетам не допускается.
При этом, информация по счету эскроу доступна обеим сторонам: банк обязан раскрыть её не только заказчику, но и подрядчику.
Денежные средства размещаются на счете эскроу на срок не дольше 6 месяцев с даты планируемого окончания строительства. При досрочном расторжении договора эскроу счета деньги распределяются между сторонами как согласовали в договоре подряда. Это важно предусмотреть, иначе все денежные средства вернут заказчику.
Если заказчик, как потребитель, откажется от своих обязательств до завершения строительства, и стороны не придут к соглашению о распределении средств, решать этот вопрос будет суд. Добросовестный подрядчик вправе получить возмещение пропорционально части выполненных работ и понесенных расходов. В этом случае срок размещения денег на счете эскроу может быть продлен по заявлению любой из сторон до даты вступления в законную силу решения суда. Именно оно будет основанием для определения суммы выплаты подрядчику по окончании разбирательства.
Списание со счета эскроу производится после выполнения установленных договором счета условий.
Регистрация права собственности заказчика на готовый объект означает успешное окончание строительства. Списание со счета эскроу производится после выполнения установленных договором счета условий: передачи готового объекта заказчику, регистрации права собственности заказчика на него и т.п. По новому закону подрядчик по ИЖС получит оплату в течение 5 рабочих дней с момента предоставления подтверждения банку. При нормальном завершении строительства заказчик приобретает право собственности на жилой дом, а подрядчик получает свои деньги со счета эскроу на свой расчетный счет или переводом в счет погашения целевого кредита на строительство.
Это основные правила функционирования эскроу-счетов в ИЖС после 01.03.2025. Однако, если Вы хотите уже сейчас пользоваться преимуществами таких счетов в строительном подряде, то наши специалисты грамотно осуществят юридическую поддержку Вашей сделки. А если по каким-то причинам Ваш договор строительного подряда не подходит под требования нового закона, ЮК ДУГАР поможет Вам внедрить механизм эскроу-расчетов и гарантировать исполнение обязательств другой стороной!
Это основные правила функционирования эскроу-счетов в ИЖС после 01.03.2025. Однако, если Вы хотите уже сейчас пользоваться преимуществами таких счетов в строительном подряде, то наши специалисты грамотно осуществят юридическую поддержку Вашей сделки. А если по каким-то причинам Ваш договор строительного подряда не подходит под требования нового закона, ЮК ДУГАР поможет Вам внедрить механизм эскроу-расчетов и гарантировать исполнение обязательств другой стороной!
Если по любым причинам Ваша сделка не подходит под требования нового закона или заключается раньше 01.03.2025, ЮК ДУГАР поможет Вам внедрить механизм эскроу-расчетов в договор строительного подряда.